Jak stanovit cenu návrhového území
Autor fotografie (prosím dát sem v ostrém režimu jinou fotografii, tato je stažená z inzertního webu)
si každý s trochou snahy zjistí, jaká je hodnota zasíťovaného pozemku v obci a to pouhým porovnáním s dalšími nabídkami v okolí. Po kratší úvaze se + – trefí do tržní ceny. To se ovšem bavíme o pozemku s přístupem, dostupnými sítěmi a ve stabilizovaném území.
U velkých rozvojových, návrhových ploch je však situace odlišná vzhledem k investicím a daňovým povinnostem investora, pojďme si to rozebrat.
Řekněme, že v obci se smyšleným názvem Obcovice se zasíťované parcely pohybují okolo 5 tis.Kč/m2, připravené k výstavbě. Půjdeme tedy od konce
- 21% DPH, kterému se investor parcelující lokalitu nevyhne, jsme na 4132,-Kč
- Náklady na výstavbu sítí a komunikace. Tato část je hodně variabilní, jelikož jde o to, jak daleko jsou přípojné body, svažitost pozemku, délka komunikace, nutnost zkapacitnění přístupové cesty, spojené investice např. tlaková stanice, vybudování čističky odpadních vody a splnění dalších podmínek územního plánu. Pro naše potřeby tak budeme počítat 1500,-Kč/m2 vzniklé parcely
- Část pozemků budou využity jako komunikace, chodníky a veřejný prostor. Územní plány u větších celků často stanovují i podíl zeleně – parku v daném území, např na 7%. Použitelné metry tak musíme v kalkulaci ponížit o 15–22%.
- Hodnota a cena peněz v čase – Ať už investujeme naše peníze, nebo peníze z úvěru, případně od investorů, je třeba počítat s obětovanou příležitostí a tržním úrokem. Využití návrhového území je díky zdlouhavým procesům často záležitost několika let, počítejme optimisticky 2–3 roky.
- Náklady na projektovou dokumentaci, inženýring, právní zastoupení orientačně 5% z prodejní hodnoty
Pro jednodušší pochopení jsem vytvořil následující tabulku:
| Návrhové území 20 000 m2 „Obcovice“ | 15600 |
|---|---|
| Prodejné metry | XX XXX XXX,00 Kč |
| Cena za m2 bez DPH | XX XXX XXX,00 Kč |
| Utržená částka za prodej parcel bez DPH | XX XXX XXX,00 Kč |
| Náklady na vybudování komunikace + sítě bez DPH | XX XXX XXX,00 Kč |
| PD, iženýring, soft costs bez DPH | XX XXX XXX,00 Kč |
| Náklady na obsluhu úvěru/hodnota peněz v čase | XX XXX XXX,00 Kč |
| Mezisoučet | XX XXX XXX,00 Kč |
| Riziko investora, výnos z podnik. činnosti 25% z objemu projektu, před zdaněním | 12 891 840,00 Kč |
| Nákupní cena akceptovatelná investorem | 24 400 112,00 Kč |
Na první pohled je znatelný propastný rozdíl mezi utrženou cenou za hotové pozemky a inkasovanou částkou za prodej celého území, po zohlednění nákladů a rizik spojených s celou investiční akcí je to však maximum, které je trh schopný akceptovat. Kalkulace se samozřejmě liší pozemek od pozemku dle okolností.
Chápeme, že se může zdát prodej takového území jako nevýhodný, ovšem je třeba si vždy vzít v úvahu jak s věcí naložit a nečekat jen co přinese budoucnost.
Přečtěte si jaké rizika jsou spojeny s dlouhodobým držením návrhového území a jaké jsou trendy v územním plánovaním.
kopka
